Türkiye'de yatırım araçları arasında uzun yıllardır güvenli liman olarak kabul gören gayrimenkul sektörü, makroekonomik dengeler ve sıkı para politikası adımlarıyla birlikte yeni bir evreye girdi. Merkez Bankası'nın yayımladığı Nisan 2026 raporu, konut piyasasında balon köpüğünün dağıldığını ve fiyatların enflasyon karşısında hızla eridiğini tescilledi. Nakit likiditeye erişimin zorlaştığı bu dönemde, konut satış rakamları kağıt üzerinde yükseliyor görünse de reel getiri bazında yatırımcısını korumakta yetersiz kalıyor.
Türkiye genelindeki konutların kalitatif özelliklerinden arındırılarak hesaplanan Konut Fiyat Endeksi, nisan ayında bir önceki aya kıyasla %1,8 oranında bir yükseliş kaydederek 223,4 seviyesine ulaştı. Yıllık bazda bakıldığında ise endekste %26,6'lık bir nominal artış görüldü. Ancak madalyonun diğer yüzü, gayrimenkul sahiplerinin enflasyona karşı güç kaybettiğini açıkça ortaya koydu.
TCMB verilerine göre konut fiyatları yıllık bazda reel olarak %4,3 oranında geriledi. Mart ayında yıllık reel kaybın %3,4 olduğu düşünüldüğünde, gayrimenkulün reel bazda değer kaybının her geçen ay daha da hız kazandığı netleşti. Bu durum, tasarruflarını konutta değerlendiren yerli yatırımcıların portföylerinde alternatif arayışlara girmesine neden oluyor.
Nisan ayında Türkiye'nin lokomotif kentlerindeki konut fiyatlarında da yukarı yönlü nominal hareket sürdü. Bir önceki aya göre fiyat artışları üç büyük şehirde şu şekilde kayıtlara geçti:
Ankara: Bir önceki aya göre %2,6 artışla büyükşehirler arasında fiyat ivmesini en çok koruyan il oldu.
İmer: Aylık bazda %2,1 oranında artış gösterdi.
İstanbul: Kentsel dönüşüm ve arz fazlası tartışmalarının odağındaki megakentte artış %1,6 ile sınırlı kaldı.
Kira piyasasında fahiş fiyat artışlarının yerini, enflasyon verilerinin altında kalan bir dengeleme süreci aldı. Nisan 2026'da bir önceki aya göre %1,7 oranında artış gösteren Yeni Kiracı Kira Endeksi, geçen yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak %31,7 yükseldi. Buna karşın, tıpkı konut satış fiyatlarında olduğu gibi kiralarda da reel olarak %0,5'lik bir erime yaşandı.
Bölgesel bazda yeni kiracı sözleşmeleri incelendiğinde ise listenin başında yıllık %36,7'lik artışla Ankara yer aldı. Kamu binalarının yoğunluğu, üniversite öğrencilerinin yerleşim talebi ve iç göç dalgası, başkentteki kira fiyatlarını yukarda tutan ana etkenler oldu. Kiraların yıllık bazda en az yükseldiği yer ise deprem sonrası konut projelerinin hızla tamamlandığı ve %21,5 artışta kalan Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesi oldu.
