Konut piyasasında kira bedellerinin belirlenmesi, 2026 yılının ilk yarısının geride kalmasıyla birlikte hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en çok tartışılan konuların başında gelmeye devam ediyor. Özellikle kira artışları, uzun süreli kira sözleşmeleri ve mahkemelerde görülen kira tespit davaları gündemdeki yerini korurken, sürece ilişkin hukuki ayrıntılar da merak ediliyor.
Konuya ilişkin Anadolu’da Bugün’e özel açıklamalarda bulunan Avukat Asiye Çakır, son dönemde kira tespit davalarında önemli bir artış yaşandığını belirterek, bu davaların kamuoyunda zaman zaman yanlış anlaşıldığını ifade etti.
Avukat Çakır, kira tespit davalarının temel amacının kiracının tahliyesi olmadığını vurgulayarak, “Son dönemde kira tespit davaları oldukça sık gündemime geliyor. Kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının mevcut kira bedelinin günümüz piyasa koşullarına uygun şekilde mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini talep ettiği bir dava türüdür. Bu davalarda amaç kiracıyı tahliye etmek değil, kira bedelini adil bir seviyeye getirmektir” dedi.
Mahkemeler yalnızca enflasyona bakmıyor
Kira bedelinin belirlenmesinde mahkemelerin yalnızca enflasyon oranını esas almadığını dile getiren Çakır, birçok kriterin birlikte değerlendirildiğini söyleyerek, “Özellikle uzun yıllardır devam eden kira sözleşmelerinde mahkemeler yalnızca enflasyon oranını dikkate almaz. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziki özellikleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilerek yeni kira bedeli belirlenir” ifadelerini kullandı.
Çakır, her dosyanın kendi özel koşulları çerçevesinde incelendiğini kaydetti.
Kararın uygulanacağı tarih önem taşıyor
Kamuoyunda en çok merak edilen konulardan birinin de mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin ne zaman yürürlüğe gireceği olduğunu belirten Çakır, bu konuda da önemli bilgiler verdi.
Mahkemenin belirlediği kira bedelinin gerekli yasal şartların yerine getirilmesi halinde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabileceğini ifade eden Çakır, “Ancak bu karar kesinleşmeden icra yoluyla tahsil edilemez. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak kaybı yaşamamaları adına dava süreçlerini ve yasal süreleri dikkatle takip etmeleri, gerektiğinde hukuki destek almaları büyük önem taşımaktadır” diye konuştu.
Olağan yıpranma ile kusurdan doğan zarar ayrımına dikkat
Avukat Asiye Çakır, kira ilişkisinin sona ermesinde en fazla uyuşmazlık yaşanan konulardan birinin de taşınmazın teslimi sırasında ortaya çıkan eskime ve yıpranmalar olduğunu söyledi. Bu noktada olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranma ile kiracının kusurundan kaynaklanan zararların birbirinden ayrılması gerektiğini belirten Çakır, hukukumuzdaki temel ilkenin kiracının taşınmazı özenle kullanma yükümlülüğü olduğunu ifade ederek “Taşınmazın normal ve amacına uygun kullanımı sonucunda zaman içinde oluşan doğal eskimelerden kiracı sorumlu tutulamaz. Örneğin duvar boyasının zamanla solması, parkelerin doğal şekilde aşınması ya da kapı kollarının kullanım nedeniyle eskiyerek yıpranması olağan kullanımın doğal sonucudur. Bu tür giderlerin karşılanması kural olarak mal sahibinin sorumluluğundadır” dedi.
“Kusurdan kaynaklanan zarar kiracının sorumluluğunda”
Buna karşılık kiracının ihmali veya kötü kullanımı sonucu oluşan hasarların farklı değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayan Çakır, “Kiracının dikkatsizliği nedeniyle oluşan kırıklar, çatlaklar, yanıklar, duvarlarda açılan delikler ya da benzeri zararlar olağan yıpranma kapsamında değerlendirilemez. Bu tür zararların giderilmesi ve tazmini kiracının sorumluluğundadır” ifadelerini kullandı.
Her uyuşmazlığın kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çeken Çakır, taşınmazın yaşı, kullanım süresi, teslim anındaki durumu ve meydana gelen hasarın niteliğinin birlikte incelendiğini söyledi.
Çakır, “Sonuç olarak kira ilişkisinin sona ermesinde esas olan, kiracının normal kullanımın kaçınılmaz sonucu olan eskimelerden değil, yalnızca kendi kusuruyla meydana getirdiği zararlardan sorumlu tutulmasıdır. Bu yaklaşım hem kiraya verenin mülkiyet hakkını korumakta hem de kiracının kanundan doğan haklarını güvence altına almaktadır” diyerek sözlerini tamamladı.
